Me revoilà avec ma petite étude sur le coût de la vie. Après l’introduction et les salaires, voici maintenant un des points les plus importants : l’immobilier.
Et je vous préviens, ça va être long… mais complet, je pense.
Par où commencer ? Eh bien par les prix de la location.
Je mets volontairement Paris de côté, parce que c’est un cas particulier dont les prix de l’immobilier sont complètement fous et où le Français moyen ne peut plus – ou très peu – se loger. Pour le Québec, je ne parlerai que de Montréal et Québec, là où 90 % des immigrants s’installent.
Alors au Québec, le prix du logement peut inclure le chauffage (on dit qu’il est « chauffé ») et/ou l’électricité (on dit qu’il est « éclairé »). Et que le chauffage soit inclus est une bonne chose, si vous voyez ce que je veux dire…
Pour notre part, nous n’avons loué qu’un seul appartement à Québec, d’octobre 2008 à juin 2011. Durant cette période, le loyer n’a pas été augmenté d’un centime. Nous payions 850 $ pour un « deux chambres », chauffage (au gaz) inclus, mais électricité non incluse. Ici, les logements ne sont jamais exprimés en mètres carrés, mais en nombre de pièces. Le nôtre, à vue de nez, devait faire dans les 60/70 m2.
Je précise que nous habitions un quartier dit « populaire » – Limoilou -, et dans un bloc de deux appartements seulement (un en haut ; un en bas). Nous y étions très bien d’ailleurs.
Après, comme partout dans le monde, les prix varient énormément en fonction du quartier, et de bien d’autres choses. Et ce n’est pas facile de trouver des chiffres fiables et récents, mais en voici quelques-uns qui datent de 2011 et proviennent de la SCHL :
Aujourd’hui, le prix moyen d’un appartement de deux chambres en location est d’environ 725 $, aussi bien à Québec qu’à Montréal. Ce prix n’inclut ni l’électricité, ni le chauffage, ni les diverses charges éventuelles (déneigement, parking, etc.). Et ce sont bien évidemment des moyennes pour un logement vide, et non meublé. J’ajoute que la location de maison n’est pas très répandue au Québec, même si, bien évidemment, cela existe.
Quelques informations supplémentaires concernant la location d’un logement au Québec :
- Les baux échoient toujours au 1er juillet, d’où la grande « fête » – stupide – du déménagement…
- Il n’y a pas de taxe d’habitation pour le locataire, comme en France ; celle-ci est à la charge du propriétaire.
- Il n’y a jamais d’état des lieux, aussi bien pour l’entrée que pour la sortie du logement. Avantages et inconvénients…
- Il est quasiment impossible de louer un appartement en ayant un chien (plus facile avec un chat… s’il est dégriffé). Parlez-en à tous les immigrants qui en ont fait les frais…
Je ne vois rien d’autre à ajouter en ce qui concerne la location.
Ensuite, intéressons-nous à l’achat de logement.
Beaucoup (trop) de Français veulent acheter un logement trop vite au Québec. À peine arrivés, certains voudraient déjà acheter. Et c’est une erreur… Car si l’on peut être chanceux, et tomber sur une vraie belle affaire, les écueils sont nombreux et les très grandes différences qui existent entre le mode de fonctionnement du marché québécois/canadien et du marché français invitent à la prudence.
Mais commençons avec quelques prix moyens. Ce qui est sûr, c’est que les prix ont explosé depuis quelques années. Entre 2006/2007, période à laquelle j’ai commencé à regarder les prix des maisons en vente au Québec, et aujourd’hui, les prix n’ont plus rien à voir. J’ai tendance à dire que, aujourd’hui, l’immobilier n’est pas si abordable que cela. Et pas beaucoup plus qu’en France…
La preuve :
Plus de précisions ici.
Et, par pitié, ne commencez pas à convertir les prix en euros… ça n’a aucun sens. J’ai déjà expliqué pourquoi à maintes reprises.
Dans la région de Québec, où nous avons acheté en 2011 et où je connais un peu le marché, j’ai coutume de dire que, pour une maison correcte avec un terrain d’une taille respectable, il faut aujourd’hui au moins 250 000 $… minimum. Plutôt 300 000 $ pour être tranquille et avoir du choix, et beaucoup plus pour des communes comme Lac-Beauport, Stoneham, Lac-Delage, etc. Et il n’est vraiment pas rare de voir des propriétés à plus de 500 000 $.
Une chose importante : on pourrait penser qu’au Québec, « pays des grands espaces » (je ris), les terrains sont immenses. Eh bien c’est faux. Et même en lointaine banlieue (20/30 km), les terrains ne font souvent pas plus de 500 à 800 m2, ce qui n’a rien de gigantesque. Alors en ville, n’en parlons pas…
Le nôtre fait 3 500 m2 mais je peux vous assurer qu’il y a vraiment très, très peu de maisons qui disposent de terrains aussi grands. Alors si vous souhaitez avoir un grand terrain (plus de 1 000 à 1 500 m2), vous allez beaucoup chercher… Ne pas oublier non plus qu’un grand terrain au Québec nécessite beaucoup de travail, entre le déneigement l’hiver, la tondeuse l’été, et le ramassage des feuilles en automne. Ce n’est pas pour rien que la plupart des retraités reviennent en ville, et souvent en appartement.
Comme pour la location, voici quelques informations quand on est propriétaire d’une maison ou d’un appartement au Québec :
- Il y a deux taxes à payer annuellement : la taxe municipale et la taxe scolaire. Elles varient grandement d’un logement à l’autre, toujours en fonction du prix de la maison ou de l’appartement, et de la commune de résidence. À titre d’information, nous payons 2 300 $ par an pour les deux taxes, ce qui est dans la moyenne basse. À Québec et dans certaines communes, cela monte très facilement à 3 000 $ par an.
- Quand on achète un logement, il faut s’acquitter de la taxe de Bienvenue, du nom de son inventeur. Elle se calcule très facilement, par exemple avec ce lien. Elle se situe entre 2 000 et 3 000 $ pour une maison moyenne.
- Les frais de notaire sont dérisoires, de l’ordre de 1 000 $.
- Il est fortement recommandé de faire inspecter la maison avant de l’acheter, par une personne agréée… et qui ne soit pas un proche du vendeur ou de l’agent immobilier ! En effet, les logements sont beaucoup moins bien finis qu’en France, les normes sont complètement différentes, et le climat a beaucoup d’incidence sur la durée de vie de l’habitation (son toit, sa façade, etc.). De mémoire, je crois qu’une inspection coûte autour de 500 $ (non remboursable en cas de non-achat du logement).
Dernier point, et non des moindres : l’accessibilité à la propriété.
Plus que les prix, qui ne sont plus aussi avantageux qu’avant (en faveur du Québec), c’est bien l’accessibilité à la propriété qui est beaucoup plus facile qu’en France.
Dans une société nord-américaine où le crédit est roi, où tout s’achète à crédit – les Québécois sont parmi les ménages les plus endettés d’Amérique du Nord (et peut-être du monde) -, et où l’on donne plus sa chance qu’en France, acheter une maison est aussi facile qu’aller faire son plein d’essence. Ou presque.
Je vais prendre notre exemple personnel, qui ne s’appliquera pas forcément à tout le monde : nous avons acheté en février 2011, pour une entrée dans notre maison en juin 2011. À l’époque, je n’étais pas encore fonctionnaire, mais je travaillais à temps plein, pour… 10 $ de l’heure (presque le salaire minimum). Madame, elle, gagnait 30 000 $ bruts annuels, ce qui est correct sans plus. Bref, nous n’avions vraiment pas de gros salaires, mais n’avions aucune dette, ce qui est ultra rare ici. « Pire » encore, nous avions des économies (mot inconnu dans le dictionnaire québécois).
Après quelques recherches parmi les prêteurs hypothécaires, dont une connaissance de notre ancien propriétaire (tout marche comme ça, ici !), on nous alloue une somme maximale de 250 000 $ ! Ce qui me paraît beaucoup trop, vu notre condition… Eh oui, j’ai la tête sur les épaules et n’ai pas la folie des grandeurs, comme beaucoup. Finalement, nous trouvons notre maison assez rapidement, et dans nos prix (210 000 $).
Et alors qu’en France il faut fournir une pile impressionnante de papiers en tous genres, voici ce que l’on a dû présenter, ici, pour acheter notre maison : notre dernière ou les trois dernières (je ne me souviens plus) fiches de paie ; nos attestations d’embauche ; nos pièces d’identité ; nos relevés de comptes. Et… c’est tout. Après, la banque vérifie notre cote de crédit (ce qui n’existe pas en France, à ma connaissance) et, comme je suis un excellent gestionnaire, elle crevait le plafond. En deux ou trois semaines, la vente était finalisée. Chose absolument impensable en France, même si je n’ai jamais été propriétaire dans mon beau pays.
Une autre différence majeure avec la France : la durée du crédit (de l’hypothèque au Québec).
Si la durée de l’amortissement est similaire (20 ou 25 ans, dans la plupart des cas), le taux, lui, n’est généralement assuré que pour une période cinq ans (ou trois). En France, si l’on achète une maison sur 25 ans, le taux sera le même de la première à la dernière année. Ici, cela n’existe pas. L’immense majorité des gens prend un taux fermé sur trois ou cinq ans, ou alors un taux variable. Comme en France, les taux sont historiquement bas, de l’ordre de 3/4 % sur cinq ans. Et donc, quand arrive l’échéance des cinq ans (par exemple), on peut renégocier notre taux avec notre banque ou… avec une autre.
Autre point important : si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la maison (c’est souvent le cas), il faut obtenir une assurance-prêt hypothécaire, ce qui fera gonfler les mensualités. De plus, et toujours si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la maison, la durée de l’hypothèque ne peut plus (depuis juillet 2012) excéder 25 ans. J’ajoute que l’on peut rembourser son prêt tous les mois, tous les quinze jours, ou toutes les semaines. En général, c’est très flexible.
Pour plus d’informations, tout est là.
Et en France, me direz-vous ? Eh bien, étant donné que la majorité de ceux qui me lisent sont français, vivent ou ont vécu en France, je n’ai pas détaillé tous les prix de la location et de l’achat immobilier en France. De toute façon, entre des prix au mètre carré en France, et des prix au pied carré (ou au nombre de pièces) au Québec, la comparaison est difficile.
Cela dit, j’ai trouvé un lien très intéressant, qui regroupe tous les prix – à la location et à l’achat – dans toute la France. Le voici.
En conclusion de ce trop long article, je dirais que l’immobilier a été beaucoup plus avantageux au Québec qu’en France, mais ce temps-là est révolu… Ça, c’était il y a une dizaine d’années.
Aujourd’hui, Paris mis à part, les prix sont assez proches, quoique encore à l’avantage du Québec. Mais avec l’immobilier qui monte toujours assez vite ici, et une stagnation voire une légère baisse en France (crise oblige), le fossé risque de se rétrécir de plus en plus… Un très bon point ici, et nous l’avons vu, c’est l’accessibilité à la propriété. Mais attention, les conditions d’achat ont été resserrées depuis quelque temps, et les garanties demandées sont de plus en plus strictes.
Il faut également noter que la qualité de construction et de finition n’est pas aussi bonne au Québec qu’en France, d’une manière générale. La durée de vie d’une habitation n’est pas non plus la même, et la toiture, par exemple, est à refaire tous les 10 ou 15 ans (ce qui n’est pas la cas en France). Alors quand je vois de simples bungalows, en piètre état, à plus de 300 000 $… ça me fait un peu mal !
Voilà pour ce dossier sur l’immobilier. J’ai été certes un peu long, mais il fallait être complet.
Le prochain sera dédié à l’automobile et à tous les frais qui y sont associés.
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